■本報記者 王麗新

近幾年，外資在中國商業地產投資市場愈來愈活躍，已經成為一線城市房地產大宗交易圈的共識。

隨著房地產監管趨嚴，住宅地產的投資回歸理性。商業地產因為暫時還沒有太多的政策限制，投資機構紛紛將目光轉向了國內一線城市商業存量地產投資。據戴德梁行研究報告顯示，2018年-2019年一季度，外資機構在中國北京的大宗房產交易已達10宗，累計交易金額超過250億元。

在全國資產配置中，北京的商辦物業一直是外資的投資標的，從買地開發商業物業到開始轉向對存量市場的投資，尤其是存量資產改造升級后再出售，商業模式一直在升級，但核心一直在商用物業。比如，凱德、吉寶置業等企業，都在大幅度進入國內市場。

對此，戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵表示：“自2018年起，由于國內去杠桿政策的推行和人民幣對美元匯率的下跌等原因，融資渠道進一步收緊，外資抄底中國市場，大肆購買一線城市商辦物業。”

“回顧歷史，我們看到這一輪外資投資占比的顯著上升，種種跡象表明這將是又一個大宗交易輪回的起始點。”劉兵表示，近期，北京寫字樓市場因其租金高、空置率低、且未來供應少于上海市場等原因更是吸引了大量外資機構的關注，預計北京大宗交易市場于2019年將迎來又一高峰。從目前來看，預計2019年市場可售物業比2017年和2016年的投資回報率會有小幅的上升。”

事實上，重點二線城市商辦物業目前也是外資關注的重心，但并不是每一個城市都想去，二線城市的核心項目是外資下手的重點物業。

另有業內分析人士稱，在住宅進入不再全面短缺的時代后，房地產企業都在試圖尋找新的利潤增長點，外資投資商業物業的經營邏輯，將會對中資房企起到引導作用，預計中資房企接下來也會提高商辦物業的投資比例。

值得關注的是，北京商辦物業投資回報穩定，尤其經過改造升級后資產價值提升也是外資投資的動力。

正如戴德梁行在報告中所示，北京是大量國有企業的聚集地，國有企業承擔了我國民族工業發展的歷史使命，是國家經濟平穩運行、社會安定發展的重要因素。然而，部分國有企業投資回報率不高，原因之一就是國有企業長期發展過程中產生的閑置和低效物業，降低了企業物業價值，增加了企業成本壓力，成為制約經濟發展的瓶頸。

對此，戴德梁行高級董事、北中國區估價及顧問服務部主管胡峰表示：“如何最大化國有物業使用價值，從而提升國企物業運營和處置能力，是現在各大國企面臨的重要課題。從運營能力提升;商辦類物業改造和第三方合作價值最大化等三個方面入手，國企嘗試調整自身發展戰略，順應市場環境與國家政策變化，及時組建新業務系統，用存量資產作為新業務系統載體，從而可以激活資產的最大價值。”