今年至今，內房股走勢延續明顯弱于大盤的走勢，拿昨日行情來看，港股內地房產股幾乎集體一片下跌，其中融創中國(01918)跌幅更是高達8.6%，市值跌破千億元。不過今日該板塊則有所改善，股價逆市帶來支撐，其中華潤置地(01109)、新城發展(01030)盤中漲超2%。

自去年以來，監管層出臺一系列政策調控并規范房地產市場，其中為了控制房地產企業有息債務增長的“三道紅線”讓地產股估值邏輯生變，2020年恒生中國內地地產指數全年累計下跌23.62%，跑輸大盤25.59個百分點。

在收緊資金渠道監管政策出臺后，房企紛紛采取多種方式降杠桿，作為中國最大的房地產開發商的恒大就踩中紅線，現在背負著內地負債最多的房地產開發商“名號”。6月份，國際評級機構相繼下調恒大集團的評級，恒大股價今年已經下跌超過30%，伴隨著信用風險持續發酵，如何降低負債目標成為恒大的當務之急，這也反映了整個房地產業普遍面臨的問題。

盡管有數據顯示當前內地房地產估值正處于10年低位，整體行業的規模依然處在高位，但實際上其盈利增長可以說已經見頂，2020年，房地產板塊毛利率和凈利率分別為26.5%和9.2%，分別較2019年同比下降了個4.6和2.1個百分點，均為2015年來的最低點。

在中國的城市化進程穩步推進至中高水平環境下，來自政策的監管仍將不放松，盡管整個板塊經過大幅調整后，估值進一步大幅下挫的空間緩解，但現階段內地房地產股仍將維持承壓態勢，缺乏催化劑刺激其明顯反彈。

不過像擁有良好資產組合的華潤置地，盡管在業務布局上略顯審慎，但在多元化物業開發方面具有影響力優勢。昨天披露了今年上年業績的融創中國，已經完成今年銷售目標的50%，憑借其持續優化資本結構，仍有望保持較高凈利水平。所以雖然整個行業雖然估值仍將偏低，但部分個股的機會仍值得留意，特別是龍頭企業股價可能相對具備韌性。

相比之下，今年香港的房地產股的整體表現比較穩健，而且隨著香港疫情壓力減退，通關順利推進的話，經濟將逐漸重新煥發活力，展望下半年的前景較為光明。ATFX分析團隊認為，在港股房地產板塊中，無論是內地還是香港的零售物業都占有一席之地的太古股份公司(00019)、擁有不少核心地帶的物業的新世界發展(00017)，還是核心業務雖是地產發展，但也布局到電訊、運輸、基建及物流等領域的新鴻基地產(00016)都是值得關注的股票。