隨著轉型不斷深入，美好置業負債總額從2017年的97.41億元上漲至2019年的202.78億元，同時，歸母凈利潤則從6.64億元下降至0.67億元

近日，美好置業集團股份有限公司(下稱美好置業，000667.SZ)終于發布了一度延期的2019年年報。

據年報顯示，該公司2019年實現營收36.59億元，同比增長45.19%;實現歸母凈利潤為0.67億元，同比下滑73.12%。加權凈資產收益率僅為0.94%。

《投資時報》研究員留意到，在美好置業“由傳統房地產企業向裝配式建筑整體解決方案服務商做出深刻轉變”的近三年，其業績表現一直不佳，歸母凈利潤已連續三年出現下滑。

而在新冠肺炎疫情影響下，2020年一季度，美好置業實現營收0.67億元，同比下滑38.91%;實現歸母凈利潤虧損0.91億元，同比增長27.04%。

業內人士表示，地產業務萎縮，裝配式建筑前期投資大回款周期長，是美好置業業績下滑的主要因素。

截至2020年6月15日，美好置業報收于2.79元/股，較其歷史高點已下挫72%。

美好置業近五年來股價走勢(元/股)

數據來源：Wind

歸母凈利潤連續下降

美好置業前身為“名流置業”，主要一直從事房地產開發業務。2014年以來，該公司實控人劉道明提出要地產轉型，涉足裝配式建筑，從而更名為“美好置業”，意在賦能美好生活。

2017年—2019年，美好置業分別實現營業收入44.38億元、25.20億元和36.59億元，同比增長-14.72%、-43.21%和45.19%;實現歸母凈利潤6.64億元、2.49億元和0.67億元，同比增長-0.54%、-62.55%和-73.12%。

美好置業近三年營收及增長率情況(億元)

數據來源：Wind

美好置業近三年歸母凈利潤及增長率情況(億元)

數據來源：Wind

從以上數據來看，美好置業營收在經歷了下滑之后，于2019年有所回升，而歸母凈利潤則連續下滑。

事實上，《投資時報》研究員注意到，從2017年開始，美好置業已不再將地產業務作為主要投入板塊，而是將全部資源傾斜至裝配式建筑業務上。

這一點，從其土地儲備上也可見一斑。年報顯示，美好置業土地儲備2016年為258.13萬方，而到了2019年已下滑至118.91萬方。2019年該公司僅新增兩個項目：洪湖新灘項目、臨安區天目醫藥港 (錦南新城區塊)。

雖然美好置業近年來一直重裝配式建筑業務，輕房地產業務，但支撐其2019年營收增長的還是房地產業務。

年報顯示，美好置業報告期內實現銷售簽約額67.38億元，銷售面積58.15萬平方米。雖然較2018年有所下滑，但依然占其當期營收的8成以上。

而反觀美好置業發展多年的裝配式建筑業務，其在2019年簽約額約為38.97億元(首次公布，主要為EPC工程項目)，規模尚不及前者。

同時，美好置業的裝配式業務也首度創造了收入，報告期內收入為2.67億元，占總收入的比重為7.3%，但該項業務的營業成本卻高達2.7億元，虧損0.03億元。

不難發現，雖然美好置業為發展裝配式建筑著實花了一番力氣，但裝配式業務無論在業績規模還是盈利方面，均未能帶來可觀的回報。

另外，隨著裝配式建筑業務的不斷投入，美好置業2019年的管理費用高達6.51億元，同比增長63.98%，遠高于當期銷售費用與財務費用之和(而這之和3.17億元)，成為其利潤下滑的主要原因之一。

負債率高企

事實上，在美好置業大力發展裝配式建筑業務的同時，其資金狀況已明顯吃緊。

年報顯示，2017年—2019年，美好置業的負債總額分別為97.41億元、153.04億元和202.78億元，同比上漲-14.01%、57.11%和32.50%;而對應的資產負債率則分別為56.49%、66.26%和73.68%。

與此同時，2017年—2019年，美好置業的投資活動現金流分別為-2.92億元、-10.28億元和-15.87億元。

值得一提的是，即使在美好置業處置子公司獲得19.53億元現金的2018年，其投資現金流仍為負，裝配式業務的投入對公司現金流產生的壓力可見一斑。

業內人士表示，裝配式建筑前期投資大回款周期長，美好置業的資金壓力短期內或難得到改善。

《投資時報》研究員注意到，在發布年報的同時，美好置業也發布了一份借款公告。

公告稱，為保障公司的業務發展，2020年度美好置業擬向控股股東美好未來企業管理集團有限公司(下稱美好集團)及其關聯方借款不超過5億元，將支付不超過11%每年的資金占用費，用于項目開發及補充流動資金。

隨著房地產調控周期的變化，美好置業在轉型路上，能否迎來廣闊的發展前景仍值得觀察。