當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代時(shí)，物業(yè)服務(wù)對(duì)提升不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的加持作用不言而喻。當(dāng)下的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，經(jīng)歷了科技賦能和資本賦能后，已經(jīng)一改過(guò)去開(kāi)發(fā)體系中附屬業(yè)務(wù)的地位，成為房企拆分出來(lái)的重要業(yè)務(wù)板塊，甚至是利潤(rùn)的重要來(lái)源之一。

自2014年彩生活打響物業(yè)企業(yè)赴港上市第一槍后，內(nèi)地房企拆分物業(yè)板塊上市就成了常規(guī)動(dòng)作，但從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)今年以來(lái)這樣集中遞表和密集釋放赴港上市消息的現(xiàn)象。《證券日?qǐng)?bào)》從中指研究院獲得的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月10日，今年以來(lái)已有3家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在港成功上市，共募集資金凈額約25億港元。從遞表情況來(lái)看，今年已有7家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功遞表，正在等候上市。此外，還有11家房企傳出分拆物業(yè)板塊赴港上市的消息。整體來(lái)看，18家房企擬分拆物業(yè)板塊赴港上市。

“在當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和調(diào)控政策下，房企運(yùn)營(yíng)壓力增大，而物業(yè)板塊由于現(xiàn)金流穩(wěn)定、輕資產(chǎn)、抗周期等優(yōu)勢(shì)成為房企的業(yè)務(wù)抓手。”中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在正是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期，市場(chǎng)空間大，資本的力量能推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)快速發(fā)展.對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，在這個(gè)時(shí)候分拆物業(yè)上市，一方面能夠搶占市場(chǎng)機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn);另一方面能夠更專注地做好自身的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

港股物業(yè)板塊

市值超3000億港元

距離內(nèi)地首家物業(yè)企業(yè)赴港上市已過(guò)去6年，如今的物業(yè)板塊在資本市場(chǎng)的地位今非昔比。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，目前在港上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)共24家，整個(gè)板塊市值超過(guò)3000億港元。5月12日，行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)千億港元市值的企業(yè)，即碧桂園服務(wù)。從行業(yè)發(fā)展的勢(shì)態(tài)來(lái)看，龍頭企業(yè)擴(kuò)張迅速，像雅生活、保利物業(yè)等物管企業(yè)也具有沖擊千億港元市值的機(jī)會(huì)。

疫情以來(lái)，物業(yè)上市企業(yè)的股價(jià)表現(xiàn)更為獨(dú)樹一幟。截至2020年6月9日收盤，旭輝旗下的永升生活、時(shí)代旗下的時(shí)代鄰里以及銀城國(guó)家旗下的銀城生活服務(wù)年初至今漲幅超過(guò)100%。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，10家樣本房企旗下物業(yè)年初至今股價(jià)平均漲幅超60%。

“資本市場(chǎng)的高度關(guān)注與高預(yù)期，疊加疫情下人們對(duì)于物業(yè)管理的高期望，帶來(lái)物管板塊的高估值水平。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，高估值、良好的股價(jià)表現(xiàn)，穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入等多種因素之下，2020年房企紛紛分拆物業(yè)業(yè)務(wù)，搶奪上市窗口期。

“從上市首日的市盈率來(lái)看，2020年上市的3家企業(yè)上市首日平均市盈率為27.7倍，2019年上市的企業(yè)為26.9倍，2014年-2018年上市的企業(yè)為11.3倍。”黃瑜向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，2019年在港上市物業(yè)企業(yè)是9家，今年已上市和擬上市物業(yè)企業(yè)達(dá)到21家，這兩年物業(yè)服務(wù)企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值在資本市場(chǎng)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，在行業(yè)上行周期上市，估值亦會(huì)保持相對(duì)較高水平。隨著分拆上市潮的延續(xù)，會(huì)有更多物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入上市隊(duì)伍。

緩解母公司

財(cái)務(wù)壓力

6年時(shí)間，從一家企業(yè)上市到整個(gè)板塊市值超過(guò)3000億港元，不難看出，如今的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)已經(jīng)不是開(kāi)發(fā)商旗下一個(gè)輔助性業(yè)務(wù)板塊，反而成為其現(xiàn)金造血的來(lái)源。

“房企分拆上市的背后邏輯，核心歸為兩點(diǎn)。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，一是緩解房企財(cái)務(wù)壓力;二是通過(guò)資本市場(chǎng)融資擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。

“高估值的物業(yè)上市平臺(tái)，有利于房企獲得持續(xù)性資金流入以及在融資端強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，緩解母公司的財(cái)務(wù)壓力。”潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，此外，多數(shù)房企選擇加快入局節(jié)奏，上市后得到充盈的資金支持和更加靈活的運(yùn)營(yíng)模式，便于對(duì)中小型物管公司的收并購(gòu)，為行業(yè)洗牌擴(kuò)充實(shí)力。

潘浩進(jìn)一步解釋了房企拆分物業(yè)上市背后的動(dòng)力。他指出，一方面，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化水平不斷提高，基本居住需求被滿足，新建商品住宅市場(chǎng)將逐步收縮，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式規(guī)模遇“天花板”;另一方面，“房住不炒”正擠出投資需求，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間被壓縮，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力整體下降。在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)規(guī)模和利潤(rùn)收縮背景下，房企單一以住宅開(kāi)發(fā)為核心的經(jīng)營(yíng)模式受到挑戰(zhàn)，多元化發(fā)展意愿加強(qiáng)，物業(yè)作為開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的延伸，順勢(shì)而為即可完成布局，因此參與度高。

更重要的是，潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，相對(duì)已趨于成熟的傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，物管市場(chǎng)具有較為廣闊的空間，除了新建商品房外，今年釋放的加快推進(jìn)老舊小區(qū)改造的信號(hào)，也再度提升了物管市場(chǎng)規(guī)模。換言之，市場(chǎng)規(guī)模夠大，IPO后還有資金輸血渠道，不需要母公司砸錢支持?jǐn)U張，同時(shí)還能貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，是一筆很好的生意。

不過(guò)，黃瑜也向記者直言，物業(yè)的錢沒(méi)那么好賺，這個(gè)行業(yè)依然是勞動(dòng)密集型行業(yè)，如何在提升服務(wù)品質(zhì)的情況下降本增效，是企業(yè)發(fā)展的難點(diǎn)，其根本還是做好服務(wù)，把握多元增值服務(wù)的方向，為企業(yè)帶來(lái)更多的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。