光明地產(chǎn)虧損的狀態(tài)已持續(xù)了兩個(gè)季度，從去年10月至今年3月的半年時(shí)間內(nèi)，其歸母凈利潤(rùn)共計(jì)虧損2.03億元，扣非凈利潤(rùn)共計(jì)虧損2.85億元

重組上市5年，光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司(下稱光明地產(chǎn)，600708.SH)的業(yè)績(jī)?nèi)邕^山車般跌宕。

經(jīng)歷了2016年、2017年持續(xù)90%以上幅度的高速增長(zhǎng)后，自2018年起，光明地產(chǎn)的歸屬于母公司股東凈利潤(rùn)(下稱歸母凈利潤(rùn))掉頭向下，并持續(xù)大幅度下滑。2019年，該公司歸母凈利潤(rùn)同比下降近六成，若扣除非經(jīng)常性損益，降幅更是擴(kuò)大至63%。到了今年一季度，其歸母凈利潤(rùn)同比下降154.26%至-2億元，虧損額在A股房地產(chǎn)上市公司(按證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類，下同)中排名第7;歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)(下稱扣非凈利潤(rùn))同比下降157.41%，虧損2.06億元。

業(yè)績(jī)劇降的同時(shí)，光明地產(chǎn)的債務(wù)壓力亦令人擔(dān)憂。據(jù)Wind數(shù)據(jù)計(jì)算，該公司凈負(fù)債率持續(xù)高企，截至今年一季度末已超過233%，在行業(yè)中處于高位。其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~連續(xù)為負(fù)，導(dǎo)致現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物減少，貨幣資金與短期債務(wù)之間的缺口在擴(kuò)大。

公開資料顯示，光明地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營(yíng)、冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈，是集房產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、冷鏈物流、物業(yè)服務(wù)、建筑施工及供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)鏈等為一體的大型國(guó)有綜合集團(tuán)型公司。截至6月2日收盤，該公司每股股價(jià)為2.97元，較52周高點(diǎn)下跌超過五成。

扣非凈利半年虧2.85億

過去一年，房地產(chǎn)行業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)增速放緩已是有目共睹。盡管如此，光明地產(chǎn)的業(yè)績(jī)依然讓投資者倒吸一口涼氣。該公司2019年年報(bào)顯示，其去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入136.11億元，同比下降33.59%;歸母凈利潤(rùn)為5.70億元，同比下降59.77%;扣非凈利潤(rùn)為4.71億元，同比降幅達(dá)到63.08%。

光明地產(chǎn)表示，營(yíng)業(yè)收入下降主要是房產(chǎn)主業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入的銷售面積和銷售單價(jià)同比減少所致。從其2019年的營(yíng)收構(gòu)成來看，房地產(chǎn)開發(fā)及配套業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入124.92億元，同比減少36.18%。而物業(yè)及租賃、其他業(yè)務(wù)的營(yíng)收有不同程度的增長(zhǎng)，但規(guī)模較小。其中物業(yè)及租賃實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.74億元，同比增加6.74%;其他產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.98億元，同比增加12.26%。

光明地產(chǎn)在2019年年報(bào)中稱：“受部分區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境、銷售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、開發(fā)投資周期以及開拓新市場(chǎng)、培育新業(yè)態(tài)等多重影響，公司報(bào)告期內(nèi)收入利潤(rùn)未達(dá)預(yù)期。”

2020年一季度，光明地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)更為糟心。今年1-3月份其營(yíng)業(yè)收入同比大降81.38%，歸母凈利潤(rùn)、扣非凈利潤(rùn)分別虧損2億元、2.06億元。這一狀況固然與新冠肺炎疫情有一定關(guān)系，但實(shí)際上，在2019年第四季度，光明地產(chǎn)便已出現(xiàn)虧損：在去年10-12月份，其歸母凈利潤(rùn)虧損292.21萬元，扣非凈利潤(rùn)虧損7918.37萬元。換言之，其虧損的狀態(tài)已持續(xù)了兩個(gè)季度。從去年10月至今年3月的半年時(shí)間內(nèi)，光明地產(chǎn)歸母凈利潤(rùn)共計(jì)虧損2.03億元，扣非凈利潤(rùn)共計(jì)虧損2.85億元。

業(yè)績(jī)承諾期滿即“變臉”

事實(shí)上，光明地產(chǎn)的營(yíng)收及凈利潤(rùn)在2018年便開始下降。2018年，其營(yíng)業(yè)收入、歸母凈利潤(rùn)、扣非凈利潤(rùn)分別同比下滑1.53%、27.17%、32.92%。綜合2018年及2019年的數(shù)據(jù)來看，其業(yè)績(jī)連續(xù)下行，且降幅呈擴(kuò)大之勢(shì)。

而2018年以前則是另一番景象。在2016年及2017年，光明地產(chǎn)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)相當(dāng)亮眼，尤其是凈利潤(rùn)指標(biāo)連續(xù)高速增長(zhǎng)。其歸母凈利潤(rùn)在2016年、2017年分別大幅增長(zhǎng)98.15%、92.55%，扣非凈利潤(rùn)亦分別增長(zhǎng)45.77%、88.87%。

2018年的轉(zhuǎn)折頗令人尋味。2015年，海博股份置入農(nóng)工商房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司(下稱農(nóng)房集團(tuán))及上海農(nóng)工商房地產(chǎn)置業(yè)有限公司(下稱農(nóng)房置業(yè))，同時(shí)置出除物流業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)外的其他資產(chǎn)及負(fù)債，重組后更名為光明地產(chǎn)。置入標(biāo)的原股東承諾，農(nóng)房集團(tuán)和農(nóng)房置業(yè)2015年至2017年合計(jì)實(shí)際凈利潤(rùn)分別不低于35.13億元和9842.99萬元。

相關(guān)資料顯示，農(nóng)房集團(tuán)三年實(shí)際實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)36.87億元，完成率為104.95%。業(yè)績(jī)承諾期后第一年，也就是2018年，農(nóng)房集團(tuán)和農(nóng)房置業(yè)分別實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)18.41億元和63.71萬元，同比下降15.12%和99.41%。2019年，上述兩家公司的業(yè)績(jī)繼續(xù)下滑，農(nóng)房集團(tuán)歸母凈利潤(rùn)同比下降42.98%至10.50億元，農(nóng)房置業(yè)歸母凈利潤(rùn)則虧損0.55億元。

顯然，業(yè)績(jī)承諾期滿即“變臉”，這一點(diǎn)也一度引起了上交所的注意。2019年5月10日，上交所發(fā)出關(guān)于對(duì)光明地產(chǎn)2018年年度報(bào)告的事后審核問詢函，從重組標(biāo)的業(yè)績(jī)、盈利能力的可持續(xù)性等方面，要求光明地產(chǎn)補(bǔ)充披露多項(xiàng)信息，包括“結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)及項(xiàng)目布局，說明重組業(yè)績(jī)承諾期后公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)顯著下滑、銷售增速放緩的原因”、“充分評(píng)估公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開發(fā)能力及業(yè)務(wù)發(fā)展的可持續(xù)性”等。

光明地產(chǎn)2016年—2019年?duì)I收、凈利潤(rùn)同比增速

數(shù)據(jù)來源：公司歷年年報(bào)

凈負(fù)債率處于高位

除了業(yè)績(jī)不斷下滑外，沉重的債務(wù)壓力是光明地產(chǎn)所面臨的另一難題。

截至2019年末，光明地產(chǎn)融資總額達(dá)420.16億元，同比增加16.87%。據(jù)Wind數(shù)據(jù)計(jì)算，自2015年末以來，該公司各年末的凈負(fù)債率呈現(xiàn)出先降后升的態(tài)勢(shì)，且始終在130%以上。其凈負(fù)債率在2019年末達(dá)到218.18%，至今年一季度末更是攀升至233.57%，在逾120家A股房地產(chǎn)上市公司中排名第8高。

光明地產(chǎn)的現(xiàn)金流較為緊張。2018年、2019年，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流均呈凈流出狀態(tài)，凈流出額分別為87.34億元、47.89億元，“造血”能力并不樂觀。與此同時(shí)，其投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流亦持續(xù)凈流出，2018年、2019年凈流出額分別為28.79億元、17.35億元。在此情況下，籌資成為其資金的一個(gè)重要來源。2018年，在143.83億元的籌資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額支撐下，光明地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加27.69億元。然而，2019年其籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額大幅減少至50.43億元，未能完全彌補(bǔ)同年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及投資活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流出額，致現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈減少14.80億元。

最終，截至2019年末，光明地產(chǎn)貨幣資金為90.29億元，同比減少13.64%。同期短期借款為102億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為65.64億元，二者合計(jì)組成短期債務(wù)167.64億元，貨幣資金與短期債務(wù)之間存在77.35億元的缺口。標(biāo)點(diǎn)財(cái)經(jīng)研究員注意到，這一缺口在2017年末為22.65億元，2018年末為38.35億元，近年來呈逐年擴(kuò)大的趨勢(shì)。至今年一季度末，其貨幣資金與短期債務(wù)之間的缺口繼續(xù)上升至77.86億元。

光明地產(chǎn)近年來凈負(fù)債率變動(dòng)趨勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：Wind