5月25日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，中國金茂(0817.HK)旗下子公司擬轉(zhuǎn)讓持有的嘉興浦晨投資有限公司(簡稱“嘉興浦晨”)30%股權(quán)。這是5月份以來中國金茂第三次出售項目公司股權(quán)。

一個月內(nèi)連續(xù)出售三家項目公司的股權(quán)，中國金茂是中國房企中為數(shù)不多的一個。中國金茂一方面密集退出項目，另一方面積極投資拿地，而公司當前面臨的最大問題是：持續(xù)“開疆拓土”背后，不斷攀升的高杠桿率、償債能力弱化為企業(yè)帶來資金壓力。

退出虹口項目

5月25日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，中國金茂旗下的北京興茂置業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有的嘉興浦晨30%股權(quán)，底價11.92億元，交易保證金3.57億元，披露時間截至6月19日。

根據(jù)掛牌文件披露，嘉興浦晨成立于2017年5月，注冊地址位于浙江省嘉興市南湖區(qū)，注冊資本30億元，為國有參股企業(yè)，經(jīng)營范圍涉及實業(yè)投資、投資管理、投資咨詢。控股股東嘉興龍茂投資合伙企業(yè)(有限合伙)持股49%，北京興茂置業(yè)持股30%，嘉興坤茂投資合伙企業(yè)(有限合伙)持股21%。

截至今年4月30日，嘉興浦晨營業(yè)收入為0，營業(yè)利潤、凈利潤均為-0.05萬元;總資產(chǎn)為30.19億元，總負債1936萬元，所有者權(quán)益約30億元。

據(jù)了解，嘉興浦晨自成立以來，主要運營上海虹口項目。2017年6月，嘉興浦晨以總價41.24億元、樓面價3.6萬元/平方米、溢價率0.24%競得上海市虹口區(qū)提籃橋街道HK314-05地塊，性質(zhì)為商服用地。

2019年12月，嘉興浦晨設(shè)立上海坤茂置業(yè)有限公司，以上海坤茂置業(yè)有限公司作為上海虹口區(qū)提籃橋街道地塊開發(fā)的項目公司。該地塊位于上海虹口區(qū)提籃橋街道，建設(shè)用地面積2.29萬平方米，總建面19.84萬平方米，建設(shè)周期自2018年至2021年。

此次，中國金茂子公司轉(zhuǎn)讓持有的嘉興浦晨股權(quán)，若轉(zhuǎn)讓成功，中國金茂將退出上海虹口項目。

“上海虹口項目整體比較優(yōu)質(zhì)”，地產(chǎn)分析師嚴躍進認為，“中國金茂退出該項目，主要有兩方面的因素，一方面項目前期成本較高，后續(xù)開發(fā)可能遭遇天花板;另一方面，企業(yè)可能存在融資需要，退出項目可以回籠資金，緩解資金壓力。”

密集出售項目公司股權(quán)

《投資者網(wǎng)》梳理發(fā)現(xiàn)，這并非今年中國金茂首次出售項目公司股權(quán)。事實上，中國金茂在一個月內(nèi)連續(xù)出售三家項目公司的股權(quán)，這在中國房企中并不多見。

據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所消息，4月20日，中國金茂子公司廣州金茂置業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓蘇州城茂置業(yè)有限公司50%股權(quán)，底價約2.71億元。5月6日，中國金茂子公司北京豐茂置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓鄭州展輝置業(yè)有限公司51%股權(quán)募集資金項目，募集資金金額擇優(yōu)確定。根據(jù)披露，中國金茂子公司分別持有上述兩家項目公司100%股權(quán)。

截止2020年03月31日，蘇州城茂置業(yè)有限公司營業(yè)利潤10.37萬元，凈利潤10.37萬元;資產(chǎn)總計15.35億元，所有者權(quán)益為-43.44萬元。

據(jù)悉，2019年1月29日，金茂集團以39.02億元摘得張家港市高新區(qū)6宗地塊，總出讓面積341326㎡。其中，蘇州城茂置業(yè)14.7億元摘得2012-A19-A號、2012-A19-B號地塊。而早在2018年，金茂已與張家港高新區(qū)達成合作，擬建設(shè)張家港智慧科學城，規(guī)劃范圍11.36平方公里。

關(guān)于鄭州展輝置業(yè)有限公司，截至2020年2月29日，其營業(yè)收入0元，凈利潤-56.94萬元;資產(chǎn)總計22.35億元，總負債22.36億元，所有者權(quán)益為-56.94萬元。

據(jù)了解，鄭州展輝持有的核心資產(chǎn)為位于鄭州市龍湖內(nèi)環(huán)南路南、眾意西路東的鄭政出〔2019〕14號城鎮(zhèn)住宅地塊。該地塊由金茂于2019年12月20日以總價22.1億元競得，折合樓面價23539元/㎡，距離熔斷價差0.7億元，出讓面積5.52萬㎡，容積率1-1.7，最低投資總額19.45億元。

針對近期中國金茂旗下項目公司股權(quán)頻繁轉(zhuǎn)讓一事，嚴躍進認為：“這并不正常。就類似房地產(chǎn)企業(yè)而言，與泰禾集團業(yè)務(wù)發(fā)展過快出現(xiàn)資金壓力不同，中國金茂本身資金壓力較少。但是，在目前融資收緊疊加疫情影響房產(chǎn)銷售不理想的環(huán)境下，中國金茂可能整體資金回籠不達預期。”

關(guān)于中國金茂出售項目公司股權(quán)的目的，嚴躍進預測：“中國金茂回籠資金會繼續(xù)去做擴張。對于一些受約束較多的項目，或者是開發(fā)成本難以回籠的項目，中國金茂提前出售，后續(xù)會尋找新的機會去投資拿地。”

資金承壓杠桿率攀升

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-4月，中國金茂拿地面積279萬平方米，拿地金額136億元。拿地面積位居全國房地產(chǎn)企業(yè)第十位，拿地金額位居第二十位，勢頭強勁。

此外，2020年前4月，中國金茂已錄得已認購(未簽約)物業(yè)銷售金額共計108.45億元。已完成其年度銷售目標2000億的22.55%。

在中國金茂持續(xù)“開疆拓土”背后，不斷攀升的高杠桿率、償債能力弱化，成為中國金茂當前面臨的最大問題。

2016年至2019年，中國金茂的凈負債率分別為0.54%、0.78%、100.23%、117.58%，出現(xiàn)大幅度提升。2019年公司資產(chǎn)負債率由71.2%上升至73.4%，凈資產(chǎn)負債率由85.2%上升至91.8%。而截至2020年3月末，中國金茂負債總額由2019年末2360.59億元增加至2852.49億元，資產(chǎn)負債率提升至82.38%。

從償債指標來看，中國金茂償債能力較弱。2019年末，中國金茂在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額171.9億元，同比下降19.4%。公司有息負債總額960.4億，其中短期負債占比27.8%。短期負債覆蓋比下降至0.6倍。

目前中國金茂業(yè)績增長已放緩，盈利能力減弱。從業(yè)績層面而言，2017年至2019年，中國金茂凈利潤分別為39.78億元、52.11億元、64.52億元，增速分別為56.88%、31.00%、23.82%，增速逐年下降。從毛利率來看，2020年一季度毛利率為30%，較上年同期49%出現(xiàn)明顯下降。

而在今年3月，因中國金茂2019年業(yè)績不及預期，未來一至兩年，其杠桿率可能不會大幅改善，標普將中國金茂的展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”。同時，標普確認該公司“BBB-”發(fā)行人信用評級，以及該公司擔保的高級無抵押票據(jù)“BBB-”發(fā)行評級。

值得一提的是，中國金茂發(fā)行的企業(yè)債券“17金茂控股MTN002”將于2020年7月10日到期，債券規(guī)模為25億元，票面利率為4.78%。

關(guān)于以上中國金茂出售項目公司股權(quán)、杠桿率攀升、償債能力弱化等相關(guān)情況，《投資者網(wǎng)》試圖致函致電中國金茂求證，均未有結(jié)果。

根據(jù)中國金茂在2019年年報中披露的投資者聯(lián)絡(luò)方式操作后發(fā)現(xiàn)，其年報中披露的電話為空號;函件發(fā)往其披露的電子郵箱，遭遇退信。退信原因為：“收件人郵件地址(chinajinmao_IR@sinochem.com)不存在，郵件無法送達。”

此外，《投資者網(wǎng)》根據(jù)企查查信息與中國金茂官網(wǎng)顯示的電話與郵箱信息，試圖聯(lián)系中國金茂，但同樣得到“空號”回復以及郵件退信。

投資者聯(lián)絡(luò)方式是企業(yè)與中小投資者的溝通橋梁。作為一家港股上市公司，中國金茂的投資者聯(lián)系方式如同虛設(shè)，這也從一個側(cè)面看出公司對投資者關(guān)系的忽略程度。(思維財經(jīng)出品)