繼4月22日屆滿六個月失效后， 5月12日，港龍中國地產集團有限公司(簡稱“港龍地產”)更新了招股書，再度發起IPO沖刺。港龍地產擬在港交所上市，華高和昇財務顧問有限公司擔任其獨家保薦人。港龍地產本次募集資金凈額擬用于為土地收購成本及潛在開發項目提供資金、用于支付江南桃源、山水拾間、港龍-湖光瓏樾、泊翠瀾境及君望美庭等現有項目的建筑成本、用于一般運營資金。

港龍地產是一家位于長江三角洲地區的房地產開發商，專注開發及銷售主要作住宅用途并附帶相關配套設施的物業，包括商業單元、停車場及配套區域。公司于2007年在常州成立，總部位于上海。

2017年至2019年，港龍地產的物業開發及銷售收益分別為4.34億元、16.60億元、19.78億元，復合年增長率為113.5%;凈利潤分別約為0.33億元、3.32億元、4.70億元，復合年增長率為278.6%;經營活動所得現金凈額分別為7588.4萬元、-6.26億元和-67.56億元;毛利率分別為21.9%、30.8%及42.7%。

值得注意的是，盡管港龍地產在22個城市擁有64個開發項目，但報告期內的收益僅來自4個城市的9個開發項目。其中21個城市的53個開發項目的總土地儲備為544.44萬平方米，而可銷售及可出租的已竣工項目的建筑面積僅為26.08萬平方米。

此外，港龍地產公司業務過于集中，土地儲備僅分布在江蘇、浙江、河南、貴州、上海五個省市，其中江蘇和浙江分別占72%和21%。

在業績飛速增長的同時，港龍地產還面臨高負債、高息融資兩方面的壓力。

2017年至2019年，港龍地產的資產負債比率分別為98.8%、122.1%、172.6%。而截至2020年3月31日，港龍地產的資產負債比率飆升至287.0%。

2017-2019年，港龍地產的未償還銀行及其借款分別為3.18億元、8.56億元及28.53億元。其中，截至2019年末，銀行及其借款總額中將在一年內到期的約有11.44億元。而2019年末，公司在手現金及現金等價物僅有10.52億元，不足以覆蓋年內到期債務。

而港龍地產為獲得充足的資金高息融資，甚至向貸款方抵押多家子公司權益。

截至2020年3月31日，港龍地產擁有信托融資安排人民幣16.11億元，占總借貸的31.1%。據招股說明書，港龍地產已向貸款人抵押康山地產50%的股權、如東港達的51%股權、上海蓁弘47.6%的合伙權益、上海斐寰的48.99 %合伙權益、上海蓁重的48.95%合伙權益以及土地使用權的留置權等。

對此，港龍地產表示，倘若公司違約且無法償還所有被擔保的債務，將存在部分或全部喪失于該等中國附屬公司的股權、于相關土地使用權的資產價值中的比例份額的風險。

截至2017年、2018年及2019年12月31日，港龍地產應付非控股權益款項分別為0、人民幣12.22億元及人民幣46.83億元。2019年應付非控股權益款項中，45.20億元年息為8%-15%，還有609.90萬元年息高達20%。

因此，港龍地產融資成本也水漲船高。2017年至2019年，港龍地產融資成本分別為580.4萬元、3717.4萬元、7862.3萬元。

其中，2017年至2019年，港龍地產銀行及其他貸款產生的利息開支分別為1013.5萬元、4652.3萬元、1.53億元。2018年、2019年，港龍地產應付聯營公司及合營企業款項的利息開支為519.4萬元、2012.1萬元;應付非控股權益款項的利息開支為3655.0萬元、2.30億元。

中國經濟網記者就相關問題采訪港龍地產，截至發稿，采訪郵件暫未收到回復。

長三角地區房地產開發商二次向港交所遞表

港龍地產是一家位于長江三角洲地區的房地產開發商，專注開發及銷售主要作住宅用途并附帶相關配套設施的物業，包括商業單元、停車場及配套區域。公司于2007年在常州成立，總部位于上海。

港龍地產擬在港交所上市，募集資金凈額擬用于為土地收購成本及潛在開發項目提供資金、用于支付江南桃源、山水拾間、港龍-湖光瓏樾、泊翠瀾境及君望美庭等現有項目的建筑成本、用于一般運營資金。

值得注意的是，港龍地產曾于2019年10月向港交所遞交招股書。在首份申請于2020年4月22日屆滿六個月失效后， 5月12日，港龍地產更新了招股書，再度發起IPO沖刺。

據每日經濟新聞報道，多位業內人士向記者指出，近幾年中小房企頻頻沖擊港股IPO卻不斷失利，可見港交所對于這些企業的上市門檻在逐漸抬高，相關企業披露信息的完善度、可信度也有待提高。熱點轉移、選手素質降低、市場趨冷，這是中小房企沖刺港股IPO需要面臨的“三大門檻”。

公司家族色彩濃重 為呂氏家族掌控

港龍地產是典型的家族企業，為呂氏家族掌控。招股說明書顯示，經一致行動確認書確認，華興、華聯、華隆、呂永懷、呂永茂、呂進亮、呂永南及呂志聰將為一致行動人士，因此，根據《上市規則》，上市后將被視為一組控股股東。

從股權上看，呂永懷及其子呂文偉、呂永南及子呂志聰、呂永茂及其子呂進亮分別通過華興、華聯、華隆三家公司持有港龍地產42%、32%、25%的股份。而呂永茂、呂永南、呂永懷三人關系為親兄弟。

而董事會成員中，三位執行董事、兩位非執行董事也均由呂家人擔任，呂永懷出任董事會主席兼行政總裁，呂進亮、呂志聰擔任執行董事，呂永茂、呂永南擔任非執行董事。高管層面上，公司執行總裁由呂永懷的表兄謝劍青擔任，負責行政及人力資源管理。

收益僅來自其中9個項目 現金流承壓

據招股說明書，2017年至2019年，港龍地產的物業開發及銷售收益分別約為4.34億元、16.60億元、19.78億元，復合年增長率為113.5%;凈利潤分別約為0.33億元、3.32億元、4.70億元，復合年增長率為278.6%。

物業開發及銷售收益中，2017年，港龍地產住宅銷售占71.8%，此占比不斷增大，到了2019年，住宅銷售占比達94.9%，零售及商業、停車場及車庫銷售則不足5%。

值得注意的是，港龍地產的收入僅來自少數項目。港龍地產在招股書中稱，報告期內，收益來自4個城市的9個開發項目。

截至估值日期，港龍地產22個城市擁有64個開發項目的多元化項目組合。其中，21個城市的53個開發項目的總土地儲備為544.44萬平方米，其中包括可銷售及可出租建筑面積為26.08萬平方米的已竣工項目、總建筑面積為475.17萬平方米的開發中項目和總建筑面積為43.19萬平方米的持作未來開發物業。

而港龍地產公司業務過于集中，土地儲備僅分布在江蘇、浙江、河南、貴州、上海五個省市，其中江蘇和浙江分別占72%和21%。

據IPO早知道報道，當前港龍地產已竣工項目的面積占總土儲比例僅1.8%，一定程度與近年來其加速拿地擴儲有關。僅在2019年7月和8月，港龍地產分別斥資5.89億元、3.30億元、14.22億元、12.69億元在常州、南通、常熟、紹興訂立四份土地出讓合同，涉及土地面積6.74萬平方米、2.45萬平方米、6.26萬平方米及9.29萬平方米。

此外，盡管港龍地產收益和凈利潤都有所增長，但經營活動現金流出近兩年卻猛增。2017年至2019年，經營活動所得現金凈額分別為7588.4萬元、-6.26億元和-67.56億元。

2020年一季度資產負債率飆升至287%

截至2017年、2018年及2019年12月31日，港龍地產的資產總額分別為52.66億元、94.41億元、228.93億元，其中流動資產分別為48.74億元、85.31億元、214.31億元。

截至2017年、2018年及2019年12月31日，港龍地產的負債總額分別為49.45億元、87.40億元、212.39億元，其中流動負債分別為47.70億元、81.23億元、194.32億元。

截至2017年、2018年及2019年12月31日，港龍地產的資產負債比率分別為98.8%、122.1%、172.6%。而截至2020年3月31日，港龍地產的資產負債比率飆升至287.0%。

據金融界報道，2019年百強房企平均資產負債率微增0.2個百分點至78.7%，而港龍中國的資產負債率已是平均的近4倍，其中的風險不免畸高。

與此同時，港龍地產還面臨大量債務。2017-2019年，港龍地產的未償還銀行及其借款分別為3.18億元、8.56億元及28.53億元。

截至2019年末，銀行及其借款總額中將在一年內到期的約有11.44億元。而2019年末，公司在手現金及現金等價物僅有10.52億元，不足以覆蓋年內到期債務。

融資成本高企 向貸款方抵押多家子公司權益

近幾年，港龍地產融資成本不斷增加。據招股說明書，2017年至2019年，港龍地產融資成本分別為580.4萬元、3717.4萬元、7862.3萬元。同期，利息覆蓋率從7.6倍降至2.1倍。

融資成本中，2017年至2019年，港龍地產銀行及其他貸款產生的利息開支分別為1013.5萬元、4652.3萬元、1.53億元。2018年、2019年，港龍地產應付聯營公司及合營企業款項的利息開支為519.4萬元、2012.1萬元;應付非控股權益款項的利息開支為3655.0萬元、2.30億元。

港龍地產表示，房地產開發需要大量資金，公司預期項目開發于可預見未來將繼續產生高額的資金開支。報告期內，公司主要通過物業預售及銷售所得款項、自控股股東及非控股權益收取的墊款、銀行借款及其他融資安排(包括信托融資)為物業項目提供資金。

截至2017年、2018年及2019年12月31日，港龍地產以浮息計息的銀行及其他借款分別為人民幣1.20億元、人民幣1.53億元及人民幣21.33億元。

除此之外，港龍地產還簽訂了3項本金總額為人民幣15億元的額外信托融資安排，年利率為12%至14%。截至2020年3月31日，港龍地產擁有信托融資安排人民幣16.11億元，占總借貸的31.1%。

值得注意的是，港龍地產向貸款方抵押多家中國附屬公司的股權或土地使用權的留置權等進行擔保。

根據第一類安排，截至2020年3月31日，港龍地產向貸款人抵押康山地產50%的股權。于2020年3月31日后，港龍地產又質押如東港達的51%股權

根據第二類安排，截至2020年3月31日，港龍地產向貸款人轉讓上海蓁弘47.6%的合伙權益(上海蓁弘持有上海玖奕99.0%的股權)及上海斐寰的48.99 %合伙權益(上海斐寰持有上海天弘99.0%股權)。于2020年3月31日后，港龍地產已向貸款人轉讓上海蓁重的48.95%合伙權益(上海蓁重持有上海港淶99.0%的股權)。

對此，港龍地產表示，倘若公司違約且無法償還所有被擔保的債務，將存在部分或全部喪失于該等中國附屬公司的股權、于相關土地使用權的資產價值中的比例份額的風險。

除了銀行借款及其他借款外，控股股東及非控股權益的墊款也是港龍地產項目的重要資金來源。2017年至2019年，港龍地產融資活動現金流有關的公司控股股東墊款分別為人民幣1.61億元、人民幣1.17億元及人民幣3.53億元。同期，與公司融資活動現金流有關的非控股權益墊款分別為人民幣23.98億元及人民幣77.71億元。

應付非控股權益款項主要指若干附屬公司的非控股權益提供的現金墊款。截至2017年、2018年及2019年12月31日，港龍地產應付非控股權益款項分別為0、人民幣12.22億元及人民幣46.83億元。2019年應付非控股權益款項中，45.20億元年息為8%-15%，還有609.90萬元年息高達20%。

2019年公司毛利率為42.7%

截至2019年12月31日止三個年度，港龍地產的毛利分別為人民幣0.95億元、人民幣5.11億元及人民幣8.45億元。截至2019年12月31日止三個年度，港龍地產的毛利率分別為21.9%、30.8%及42.7%。

對于毛利率大幅增長的原因，港龍地產在招股書中表示，于往績記錄期間，影響毛利率變動的主要因素包括物業(控制權已轉移)的售價、建筑成本及土地使用權成本。

中國經濟網記者查詢招股書發現，從2017年到2019年，港龍地產的每平方米銷售平均土地使用權成本分別為1035元、1037元、1251元。而從2017年到2019年，每平方米平均售價分別為5603元、7292元、7894元。

報告期內涉及多起不合規事件

據招股說明書，報告期內，港龍地產還曾發生過若干不合規事件，主要涉及5個方面，分別為：未能作出充足的社會保險及住房公積金供款;未能及時開立社會保險及住房公積金賬戶;交付使用時間早于竣工驗收合格的時間;擅自改變資本金結匯用途;辦理行政審批程序及╱或取得有關必要許可證前開工。

1.未能作出充足的社會保障保險及住房公積金供款：于往績記錄期間，港龍地產未能按中國相關法律及法規的規定為雇員作出充足社會保障保險及住房公積金供款。港龍地產估計，截至2019年12月31日止三個年度的社會保障保險及住房公積金供款欠繳款項總額分別為人民幣3.1百萬元、人民幣10.0百萬元及人民幣20.3百萬元。

2.未能及時開立社會保障保險及住房公積金賬戶：根據中國相關法律及法規，港龍地產中國附屬公司須于成立后30日內開立社會保障保險及住房公積金賬戶。于往績記錄期間，港龍地產若干附屬公司并未于規定期限內開立社會保障保險及住房公積金賬戶。

3.交付使用時間早于竣工驗收合格的時間：常熟港華于2018年6月(早于竣工驗收合格時間)交付香語華庭一期的419個住宅單元。連云港港華于2019年6月(早于竣工驗收合格時間)交付景山秀水的131個住宅單元及35個停車位。

4.擅自改變以外幣計值的資金轉換的人民幣的用途：于2017年11月，港龍華揚向一間中國銀行申請將其以美元計值的資本金轉換為人民幣，港龍地產擬議作支付獲港龍地產委聘進行的項目建筑工程的兩家承建商的建筑成本。該兩名承建商曾為港龍地產于往績記錄期間若干年度的五大供應商。所涉及的轉換金額約為人民幣44百萬元。將以美元計值的資本金轉換為人民幣不久后，港龍華揚將人民幣35百萬元于港龍地產內部轉移至港龍地產，作為港龍地產成員公司之間的不計息墊款，并應用于日常業務。

5.辦理行政審批程序及╱或取得有關必要許可證前開工：于往績記錄期間，港龍地產多個項目的建筑工程于各施工階段在取得必要許可前已開工或動工，包括建筑工程施工許可證或建設工程規劃許可證及╱或房地產開發企業資質證書。事件包括：(1)取得建筑工程施工許可證或建筑工程規劃許可證前動工：于往績記錄期間及直至最后實際可行日期，杭州宸睿、如東港瑞、如東港達、淮安國創、泰州港新正、南通欣和及東臺錦騰于取得建筑工程施工許可證前，分別開始秋實宸悅項目、晨園項目、煦悅項目、融創廣場項目、翰林府花園項目、桃源里項目及春溪集項目的施工。所有該等許可證已于后續階段取得。(2)取得建設工程規劃許可證前建筑工程動工：于往績記錄期間及直至最后實際可行日期，淮安國創、泰州港新正、南通欣和及東臺錦騰于取得建設工程規劃許可證前分別展開融創廣場項目、翰林府花園項目、桃源里項目及春溪集項目的施工。所有該等許可證已于稍后階段取得。(3)取得房地產開發企業資質證書前建筑工程動工：于往績記錄期間，在取得房地產開發企業資質證書前，杭州宸睿、淮安國創、泰州港新正、南通欣和及東臺錦騰分別為秋實宸悅、融創廣場、翰林府花園、桃源里及春溪集的建筑工程動工。隨后已取得所有相關資質證書。