本報記者 王麗新

“目前尚有25.5億元可發行債券額度，正在積極推進在5月份新增發行20億元小公募。”5月6日下午，在某“千億房企”2021年業績說明會上，公司董事長表示，面對公開市場債務兌付問題，目前采取兩條腿走路，除了融資，還要盡可能盤活沉淀經營資金。

眾所周知，自2021年下半年以來，在債務違約引發信用擔憂和市場下行雙重壓力下，房企融資進入艱難時刻。根據貝殼研究院統計，2022年1月-4月，房企境內、境外債券融資累計約2350億元，同比下降41%。

“當前房企融資主要以銀行貸款、票據以及債券等境內融資方式為主。由于受國際環境、疫情等因素影響，加之一些房企流動性風險仍未完全消除，房地產交易市場亦沒有明顯起色，境外資本市場投資表現審慎，導致房企境外融資環境受挫。”諸葛找房數據研究中心分析師梁楠向《證券日報》記者表示，不過，在多層面支持房企融資緩解資金壓力的政策下，房企境內融資難度相對較低，當下境內融資規模正在提升。

境內融資規模提升

根據貝殼研究院統計，2022年1月-4月，房企境外債券規模約442億元，同比減少65%；境內融資規模約1908億元，同比減少30%，其規模占比提升至81%。

2020年是房企境內外融資變化的分水嶺。“境外環境相對復雜，多變，長期存在不確定性。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，2020年以來，由于境內融資環境相對穩定、友好，且有積極政策影響，預計未來長期內，房企的融資渠道都將以境內為主導。

“這一局面將延續一段時間，比如債權人債務人都在境內、境內融資無論在抵押物還是資產處置等環節，對債務的保障程度更強，因此目前境內融資為主要融資渠道。”中指研究院企業事業部研究副總監陳星向《證券日報》記者表示。

根據貝殼研究院統計，2022年4月份，房地產板塊境內、境外債券融資共發行63筆。境內債券融資530億元，環比減少25.4%，同比減少32.7%；境外融資折合人民幣約87億元，環比減少47.9%，同比減少41.2%，境外融資規模單月占比低于15%。不難看出，境外債發行規模正在大幅萎縮。

陳星表示，當前多家房企的海外評級跌至違約級別，另有一些房企為避免觸發違約條款，主動要求撤銷海外評級，有資格在境外資本市場融資的主體越來越少。多重因素影響下，海外融資渠道基本關閉，僅有若干優質企業尚能成功發行海外債。

下半年將好于上半年？

5月4日，央行、銀保監會、深交所等多部門出臺落實金融支持穩經濟工作措施，其中重點提及房地產金融措施。深交所發文明確提到，“支持房地產企業合理融資需求。支持房企正常融資活動，允許優質房企進一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優質房企發行公司債券兼并收購出險房企項目，促進房地產行業平穩健康發展”。

在梁楠看來，隨著多部門發聲防范化解房地產市場風險，預計后續在房企債務處置、融資等方面，將會形成更大力度的支持性政策，信貸政策也將進一步優化，房企融資環境有望持續得到改善，進一步緩解房企流動性緊張局面。

在房企層面，陳星認為，一是抓住當前釋放的購房利好政策，推動銷售端穩中有進；二是加強現金管理，降低短期流動性風險；三是面臨流動性風險的企業要主動與債權人溝通，積極處置債務，降低風險事件帶來的負面沖擊。

“市場信心仍需時間修復，存量債務也需要時間處置，短時間內融資不會大規模啟動。”陳星表示，不過隨著政策的邊際放松，信用債特別是并購類債券融資將有望得以提升。