盡管業(yè)績有所提升，但綠城管理的毛利率表現(xiàn)卻不容樂觀。據(jù)招股書顯示，報告期內(nèi)，該公司毛利率呈現(xiàn)持續(xù)下滑的態(tài)勢，分別為56.8%、50.2%、53.8%及44.9%

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入“白銀時代”，投資減少、庫存高企、利潤下滑及地區(qū)差異化加劇的影響日益加深，越來越多房地產(chǎn)開發(fā)商開始向輕資產(chǎn)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型。在這其中，側(cè)重于以房地產(chǎn)開發(fā)商品牌、專業(yè)知識及專業(yè)管理能力為基礎(chǔ)的代建業(yè)務(wù)，逐漸引起了業(yè)界關(guān)注。2010年至2018年，中國代建市場新訂約項目的總建筑面積復(fù)合年增長率達25.1%。

來自中國指數(shù)研究院的報告亦顯示，2016年至2018年，中國代建行業(yè)的收入及凈利潤亦增長迅速，2017及2018年的復(fù)合年增長率分別為38.3%及41.5%。該報告預(yù)計，未來五年中國代建市場于新訂約總建筑面積方面將以23.5%的復(fù)合年增長率繼續(xù)增長。

近期，在代建領(lǐng)域占有一席之地的綠城中國旗下綠城管理控股有限公司(下稱綠城管理)向港交所遞交了招股書。

據(jù)招股書顯示，綠城管理于2010年成立，為中國首家輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式的代建公司。截至2019年9月30日，綠城管理(自行及透過與業(yè)務(wù)伙伴合作)于中國25個省、直轄市及自治區(qū)的84座城市及于柬埔寨一座城市擁有262個代建項目，管理總建筑面積為6850萬平方米。

《投資時報》研究員查閱該公司招股書注意到，近年來，綠城管理業(yè)績有所提升，但其毛利率表現(xiàn)卻不容樂觀。據(jù)招股書顯示，2017年、2018年及2018年前三季度及2019年前三個季度(下稱報告期)，該公司毛利率呈現(xiàn)持續(xù)下滑的態(tài)勢，分別為56.8%、50.2%、53.8%及44.9%。此外，其代建行業(yè)地位亦可能遭遇挑戰(zhàn)。

毛利率持續(xù)下滑

綠城管理的收入主要來自商業(yè)代建、政府代建和其他業(yè)務(wù)三大業(yè)務(wù)。據(jù)招股書顯示，報告期內(nèi)，該公司收入分別為人民幣(下同)10.16億元、14.81億元、11.28億元及15.13億元，同期持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)所得利潤分別為2.56億元、3.63億元、2.37億元及2.96億元，同比均錄得增長。

不過,在業(yè)績提升的同時，綠城管理的毛利率表現(xiàn)并不樂觀。招股書顯示，報告期內(nèi)，該公司毛利率呈持續(xù)下滑態(tài)勢，分別為56.8%、50.2%、53.8%及44.9%。

《投資時報》研究員注意到，綠城管理毛利率主要受其商業(yè)代建業(yè)務(wù)的毛利率影響。招股書顯示，報告期內(nèi)綠城管理的最大業(yè)務(wù)分部為商業(yè)代建業(yè)務(wù)，各期收入占公司總收入的比例分別為79.4%、77.3%、79.5%及72.6%。正是由于占比過高，導(dǎo)致該部分業(yè)務(wù)因合作運營降低毛利率后，也對公司整體毛利率造成不小影響。

在目前的房地產(chǎn)市場中，想要不斷拓展市場份額，光憑一己之力顯然不夠。因此自2016年第四季度以來，為有效擴展公司運營項目，綠城管理開始通過成立合營公司的方式，開展商業(yè)代建業(yè)務(wù)。

不過，這導(dǎo)致綠城管理的商業(yè)代建業(yè)務(wù)毛利率卻呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢。招股書顯示，報告期內(nèi)綠城管理的商業(yè)代建業(yè)務(wù)的毛利率分別為61.4%、55.7%、57.2%及47.6%。

究其原因，綠城管理認為，這主要是由于透過與業(yè)務(wù)伙伴合作快速發(fā)展，公司須支付該等合作業(yè)務(wù)伙伴若干比例的管理費。報告期內(nèi)，其服務(wù)成本分別為7540萬元、3.12億元、2.49億元及5億元，分別占公司來自商業(yè)代建收入的9.4%、27.3%、27.7%及45.6%

綠城管理進一步表示，由于公司可能繼續(xù)透過與業(yè)務(wù)伙伴合作營運商業(yè)代建業(yè)務(wù)，未來整體毛利率仍將會受到該業(yè)務(wù)的影響。

合營公司盈利還需等待

比綠城管理毛利率下滑更慘的，是合營公司長期處于虧損狀態(tài)。

據(jù)招股書顯示，截至2019年9月30日，綠城管理與15間合營公司及一間第三方公司合作經(jīng)營商業(yè)代建業(yè)務(wù)。報告期內(nèi)，綠城管理透過與業(yè)務(wù)伙伴合作的商業(yè)代建分別產(chǎn)生1.19億元、3.83億元、2.77億元及4.84億元收入，占總收入的比例為11.8%、25.8%、24.6%及32.0%。

不過，《投資時報》研究員注意到，報告期內(nèi)，綠城管理分占合營公司的業(yè)績分別虧損870萬元、虧損2740萬元、虧損1250萬元及虧損730萬元。

對此，綠城管理表示，報告期內(nèi)合營公司產(chǎn)生虧損凈額主要是由于這些公司當(dāng)時處于擴大其業(yè)務(wù)的階段。另一方面，綠城管理還認為，由于合營公司通常僅收取若干比例的管理費，但同時還需承擔(dān)項目的絕大多數(shù)成本(主要為員工成本)，故此，合營公司一般需要相對較長時間取得利潤。

綠城管理各條線業(yè)務(wù)毛利率

數(shù)據(jù)來源：公司招股書

代建行業(yè)地位遭遇挑戰(zhàn)?

我國代建行業(yè)具有高度市場集中性。據(jù)綠城管理招股書顯示，按主要代建公司自2010年至2018年累計已訂約總建筑面積合計，前五大公司共擁有超過72.9%的市場份額。而根據(jù)中國指數(shù)研究院報告顯示，2018年，主要代建公司的累計已訂約總建筑面積為2.08億平方米，其中前十大公司占累計已訂約總建筑面積的比例高達84.8%。

《投資時報》研究員注意到，在2018年前五大代建公司新訂約總建筑面積，及同年以收入計前五大代建公司市場份額的排名中，綠城管理均排在首位。不過招股書顯示，2018年綠城管理新訂約總建筑面積的市場份額為41.1%，而同期收入的市場份額則為20.4%。

為何2018年公司新訂約建筑面積與同期收入的市場份額差距較大?

《投資時報》研究員嘗試聯(lián)系綠城管理相關(guān)負責(zé)人，但截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。

通常來講，市場集中度越高，說明大企業(yè)的市場支配能力越強，則企業(yè)間的競爭程度就越低。不過，隨著越來越多代建企業(yè)加入，綠城管理于行業(yè)間的地位是否會隨著市場的競爭加劇而改變?

或許綠城管理也意識到代建行業(yè)競爭日趨激烈的狀況。其在招股書中表示，公司的競爭對手可能擁有更豐富的財務(wù)、技術(shù)及其他資源、更高的品牌知名度及更廣大的客戶群，且該等競爭對手或能將更多資源用于開發(fā)、推廣及銷售其服務(wù)及解決方案。若不能更迅速或有效地回應(yīng)客戶偏好的改變，或有新的市場參與者帶來更激烈的競爭，公司的業(yè)務(wù)、經(jīng)營業(yè)績及財務(wù)狀況可能會受到不利影響。