還處于“寒冬”的房地產板塊，暖風陣陣吹來。

繼5月15日央行和銀保監會宣布下調首套房貸利率下限20個基點后，5月20日，5年期LPR年內再下調，個人首套房貸利率下限最低可至4.25%。對于地產行業而言，政策的寬松力度越來越強。

然而，房地產市場目前仍處于相對低迷的狀態，房企也存在較大經營壓力，房地產市場的恢復仍需多方發力。不過，從投資角度看，在“穩增長”背景下，房地產板塊在今年的震蕩行情中顯得較為堅挺。截至5月20日，申萬房地產指數年內下跌2.86%，位居31個申萬一級行業中的第三，而同期上證指數和滬深300分別下跌13.55%、17.46%。

值得注意的是，今年以來主動權益基金中表現較優的基金大多重點配置了房地產板塊。有基金經理指出，本輪地產行業的投資機會可能會持續兩三年，而并非短期政策博弈結束后就沒有機會了。

房地產或將受益于5年期LPR下調

5月20日早上，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，1年期LPR維持3.7%不變，5年期以上LPR從4.6%下調至4.45%，下調幅度為15個基點。

對此，創金合信基金經理李龑表示，李結合5月20日央行下調(LPR)和5月15日央行宣布下調首套住房商業性個人住房貸款利率下限至不低于相應LPR減20個基點來看，央行近期的兩次動作，有兩個重要影響：一方面，從歷史數據看，地產銷售對利率非常敏感，預計此舉將有效促進地產銷量見底；另一方面，央行上述動作是在全國層面對房地產金融政策進行調整，其傳達的信號，有利于增強居民信心，促進銷售的回暖。

李龑判斷，地產銷售或將結束快速下行階段，銷售預期有望得到改善。地產行業的企穩可能會使得社融隨之有所改善，從而帶動A股市場進入板塊性機遇不斷出現的階段。但同時，后續仍需對人口結構、疫情等因素對地產銷售回升幅度的影響，進行繼續觀察。

平安證券最新研報提示，隨著政策發力及疫情后復蘇形成共振，二季度末三季度初將是樓市企穩的重要觀察窗口期，下半年行業有望逐步迎來政策寬松與銷售復蘇的蜜月期，板塊估值有望逐步修復。

年內績優基金經理紛紛超配房地產

值得注意的是，今年以來主動權益基金中表現較優的基金大多重點配置了房地產板塊。

如年內回報已超30%的萬家宏觀擇時多策略基金，截至一季度末，前十大重倉股中包括保利發展、金地集團、萬科A、新城控股等地產股，合計占比近三成。

其基金經理萬家基金副總經理、投資總監黃海表示，去年三季度以來，經濟開始面臨一定的增長壓力，而市場對穩增長一直抱有較高的預期，對潛在的經濟下行風險定價并不充分。以地產為例，當時我們非常看好地產板塊的機會，主要基于：1)地產調控政策放松的概率增大，從穩地價、穩房價、穩預期的角度出發，地產政策適度寬松的概率大幅增加。地產板塊一直受政策影響較大，如果政策環境逐漸由緊轉松，地產股估值將會有明顯修復。2)開發商拿地利潤率過低的問題在修復。2021年四季度以來，房企拿地的利潤率情況明顯改善。3)從中長期角度，地產行業龍頭財務風險低，未來具備穩健增長的特點，股息率高，市場占率有加速提升，值得長線資金的關注。

另外，年內管理產品業績較優的中庚基金丘棟榮、中泰資管姜誠也都在一季度加倉地產板塊，金地集團、萬科A分別進入兩人代表作中庚價值領航混合、中泰玉衡價值優選的前十大重倉股中。

值得注意的是，上述基金經理配置個股均是行業中的龍頭股。對此，黃海表示，根據申萬宏源證券統計，2021年，房地產板塊整體凈利潤同比-91.8%。其中，一線房企凈利潤同比-30.5%；二線房企凈利潤同比-206.1%；三線房企凈利潤同比-112.9%。這一輪地產周期的不同點在于，企業間的分化非常大，過去靠盲目加杠桿做起來的開發商，這一輪受損很明顯，而且未來可能再也無法回到以前的狀態，他們的業績表現也基本是大幅下滑，甚至出現虧損，我們在投資中也都回避了這一類標的。但是像一些穩健的龍頭企業，銷售和業績遠好于行業均值，雖然一些企業也因為計提較多資產減值等原因出現業績下滑，但是幅度可控，未來我們判斷這類企業會重新恢復增長趨勢。

本輪地產股的投資機會可能持續兩三年

目前，已有部分基金經理旗幟鮮明地表示，本輪地產行業的投資機會可能會持續兩三年，而并非短期政策博弈結束后就沒有機會了。

專注周期股投資的“老將”融通基金副總經理、權益投資總監鄒曦在近期表示了對房地產板塊投資的看好，他表示自己從去年三季度開始重倉介入地產是因為看到地產行業進入了一個重大時刻，第一，它出現了下行，這個下行跟歷史上的周期有很大不同，是一個帶有市場出清性質的下行，很多地產公司可能會離開這個市場，甚至有可能破產倒閉，那么必然會改變過去快周轉的模式，不斷推升地價。另外，2010以后的連續五年，房地產投資都處于相對比較高位的水平，而到去年三季度，房地產投資出現了明顯的下行，下行趨勢很難止住，這個時候，過去四五年對房地產市場一直不太友好的政策壓制有可能會逐步放松。

鄒曦表示，這輪地產行情分為三個階段，第一個階段肯定是龍頭國企央企占優，市占率能夠持續提升。第二個階段，一些優質民企，甚至一些二線的國企可能更有彈性，但這個階段那些龍頭公司穩定性、持續性也非常強，目前大致處于第二階段。后面第三階段，就是行業內大部分公司一起提升估值。“本輪地產行業的投資機會的持續性可能有兩到三年，未來的空間不是大家想象的政策博弈結束后就沒機會了，我們要重新厘定新的發展階段下房地產行業的空間。”

還有基金經理表示，當前的房地產，或相當于2015年的白酒。華夏基金經理李彥認為，房地產行業作為整個經濟的壓艙石，上下游產業鏈+房地產行業占了整個GDP存量了30%多，在當前疫情壓力的情況下，其實這對于房地產行業、對于穩定經濟起到了至關重要作用，預計接下來整個房地產市場的供給側改革會持續進行，同時需求端的政策也會持續推出。

“我個人認為，投資者把投資維度拉長到一年或者三年的時間，從去年12月份，站在當時的時點和站在今年3月底的時間來說，這個行業的投資價值依然是非常凸顯的。”李彥表示。

（文章來源：券商中國）